《安家》劇照

央行在2019年曾經(jīng)做過一次調(diào)查，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。相比之下，美國的住房擁有率為63.7%，我國的住房擁有率比當(dāng)時(shí)的美國高出了三十多個(gè)百分點(diǎn)。無論從怎樣的角度來看，我國的住房供應(yīng)已經(jīng)是非常充裕。

從需求層面來看。過去20年，支撐我國住房需求高速增長的，主要是我國快速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化。上世紀(jì)90年代，我國城鎮(zhèn)化比例不到30%，經(jīng)過20多年轟轟烈烈的城鎮(zhèn)化之后，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過了65%。高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化，為房地產(chǎn)市場貢獻(xiàn)出了巨大的需求，不過，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場甚至尾聲，由此產(chǎn)生的需求也就大幅放緩。

除了正常的居住需求之外，我國房地產(chǎn)還有很大一部分來自投資需求。由于房價(jià)上漲帶來的巨大財(cái)富效應(yīng)，很多人都將房產(chǎn)作為最重要的資產(chǎn)配置，除了居住之外，還要盡可能擁有一套甚至多套投資性住房。按照央行的數(shù)據(jù)，我國戶均擁有住房1.5套，可以看出投資性住房的比例之高。

《公主小屋》劇照

不過，隨著最近幾年房價(jià)下跌，住房的財(cái)富效應(yīng)越來越弱，尤其是我國的租金回報(bào)率很低，一線城市的回報(bào)率只有1%出頭，甚至無法覆蓋房貸成本，房產(chǎn)作為投資性資產(chǎn)的回報(bào)率就越來越低。所以，在這樣的背景下，很多人就不再將房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的首選，樓市的投資性需求也開始大幅萎縮。

從房地產(chǎn)市場的整體來看，供給持續(xù)增加，需求越來越少，所以，我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生重大變化，也就在情理之中了。

當(dāng)住房不再短缺甚至過剩之后，供求關(guān)系的影響很快體現(xiàn)在市場上。房子從過去的搶手變?yōu)闇N，再到銷量大跌——2022年，我國的商品房銷售面積比上年下降24.3%，商品房銷售額下降26.7%。價(jià)格也開始明顯下跌，尤其是最近，堅(jiān)挺的一線樓市甚至開始領(lǐng)跌。

在這樣的背景下，最高層對我國房地產(chǎn)市場做出供求關(guān)系發(fā)生重大改變的最新定調(diào)，既是對房地產(chǎn)市場的重要總結(jié)，更是意味著樓市的刺激將進(jìn)入新的階段。

去年下半年以來，我國對房地產(chǎn)開始一輪又一輪的史詩級救市，但是效果并不明顯。隨著最高層對我國房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)出最新定調(diào)，這就意味著，未來我國房地產(chǎn)的刺激政策可能還會(huì)繼續(xù)升級。過去一些對房地產(chǎn)市場的限制政策，有可能會(huì)陸續(xù)迎來松綁。

《溫暖的甜蜜的》劇照

管理層近期其實(shí)已經(jīng)做出了類似表態(tài)，7月14日，央行表示，“考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間”。7月24日，中央政治局會(huì)議表示，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

在政治局會(huì)議之后，住建部迅速做出了回應(yīng)，要求各地落實(shí)降低首付，以及“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策。其中最引人關(guān)注的就是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。這是過去遏制投資性住房而推出的重要限制性措施。認(rèn)房不認(rèn)貸之后，意味著政策層面對二套房的限制開始慢慢松綁。這可能僅僅只是一個(gè)開始，過去在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期推出的很多限制性政策，都有可能會(huì)被慢慢解除。比如現(xiàn)在市場最關(guān)注的，一線城市的限購政策是否會(huì)被解除。

不過，即使解除限購，也并不意味著房價(jià)會(huì)再度大漲，最多也就能起到一個(gè)短期刺激效應(yīng)，在樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化之后，放松限購也改變不了樓市的長期趨勢。就像當(dāng)年人口政策放松二孩，很多人原本預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)人口大爆炸，但是出生人口也只在當(dāng)年出現(xiàn)了小幅反彈，隨后就不可避免地繼續(xù)下滑，直到人口負(fù)增長。

作者：謝九

來源：三聯(lián)生活周刊微信公眾號