全國22城開展住房養(yǎng)老金試點(diǎn)。很多人疑惑，人買養(yǎng)老金也就算了，怎么房子還要買養(yǎng)老金？這個(gè)住房養(yǎng)老金到底是干嘛的？以后是不是家家戶戶都要繳住房養(yǎng)老金？

按照官方的解釋是，人會(huì)老，房子也會(huì)老。但人繳養(yǎng)老金，是等退休的時(shí)候，自己可以領(lǐng)退休金。房子的養(yǎng)老金，不是發(fā)給房子的，而是用來給住宅維修用的。它是從原來的住房維修基金，發(fā)展而來的。住房養(yǎng)老金賬戶，也就是直接繼承原來的住房維修基金賬戶。既然已經(jīng)有住房維修基金了，為什么還要設(shè)立住房養(yǎng)老金呢？主要有兩個(gè)原因：

一是，原來的住房維修基金，是一筆沉默資本。什么叫沉默資本？就是錢存在那里，沒有人去用。這個(gè)住房維修基金，不是每個(gè)人都繳了。同一個(gè)小區(qū)，有些業(yè)主繳了，有些業(yè)主沒繳。當(dāng)這個(gè)小區(qū)老化的時(shí)候，有些業(yè)主就同意舊改維修，錢呢，就從自己繳的維修基金里面出。就算額外要補(bǔ)一些，這部分業(yè)主所承擔(dān)的費(fèi)用也低得多。但另一部分業(yè)主沒繳住房維修基金，就不愿意舊改，也不愿意自掏腰包。

那么，在小區(qū)的維修和改造上，就很多項(xiàng)目無法啟動(dòng)。一個(gè)是資金難以統(tǒng)一，另一個(gè)是意見難以統(tǒng)一。那怎么辦呢？就由政府牽頭，把住房維修基金，改成住房養(yǎng)老基金，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理。業(yè)主不愿意花的錢，讓政府來花，把這筆沉默資本，活躍起來。

二是，很多老破小根本就沒繳過住房維修基金，但很多新小區(qū)卻繳了這筆錢。這就導(dǎo)致，需要維修的老破小，沒有錢維修，而不需要維修的新小區(qū)，把錢存在賬戶上，一直都沒動(dòng)。新的住房養(yǎng)老金制度，在很大程度上，打破了原來的分配機(jī)制。原來是?？顚Ｓ?，一個(gè)小區(qū)繳的錢，就專門用在這個(gè)小區(qū)。但以后不是了，政府統(tǒng)一收繳，統(tǒng)一分配了。

這筆錢也可以被投入到老破小的改造上。就算這個(gè)小區(qū)一毛錢沒繳，也能享受住房養(yǎng)老金的紅利。具體操作可能是，住房養(yǎng)老金出一部分，財(cái)政出一部分，業(yè)主出一部分。反正，它是有利于老破小改造的，降低了老破小業(yè)主的改造成本。

為什么改造老破?。窟@里面也有兩大原因：一是，消除危險(xiǎn)住宅隱患。2022年4月29日，長沙一棟住宅倒塌事件，就壓死了53個(gè)人。中國的商品房產(chǎn)權(quán)壽命是70年，但住了三四十年以后，它的水電、外墻、通風(fēng)、園林等公共設(shè)施，就跟不上了。怎么找到老舊住宅的問題所在呢？給房子做定期體檢。這個(gè)體檢費(fèi)誰出呢？就從住房養(yǎng)老金里面扣。它能排除危樓隱患，提高住宅安全。

二是，盤活沉默資本，推動(dòng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入舊改常態(tài)化。中國的存量房已經(jīng)非常大了，基本家家戶戶都有自己的房子，城鎮(zhèn)化率也超過60%了。繼續(xù)蓋新房，賣新樓，已經(jīng)賣不動(dòng)了。那怎么盤活房地產(chǎn)市場呢？就得靠舊改了。能拆的拆，不能拆的，就主打住宅維修。像很多高層住宅，樓齡已經(jīng)超過30年了，水電等設(shè)施都開始老化。如何避免城市里的高層住宅淪為老破舊的貧民小區(qū)呢？就得靠翻修。

可在小區(qū)內(nèi)部，只要自己家的房子沒出問題，就不太愿意出錢改造公共設(shè)施。那誰來出錢呢？這個(gè)就得從住房養(yǎng)老金里面扣。業(yè)主不愿意花的錢，讓政府來花。它的好處是，能夠最大限度地盤活房屋翻修市場，房地產(chǎn)公司、裝修公司、建筑公司等，都能在這里面分一杯羹。

未來，舊改、翻修，將成為中國房地產(chǎn)市場里的重要一環(huán)。

很多人對這個(gè)政策抱有質(zhì)疑的心態(tài)，為什么呢？根源就在于三點(diǎn)：一是，這個(gè)錢能否花的公正、透明？原來，是各自的錢，各自花?，F(xiàn)在，改成吃大鍋飯了。那負(fù)責(zé)分配的人，能否做到公平公正？讓真正需要改造的小區(qū)，得到改造，讓繳了住房養(yǎng)老金的人，有錢維修？二是，那些沒繳過住房維修基金的人，憑什么用這筆錢？三是，誰來監(jiān)管這筆錢？要知道，中國房地產(chǎn)爆雷，有一個(gè)重要的因素就是，預(yù)售資金被房企挪用了。那么，在翻修市場中，住房養(yǎng)老金監(jiān)管能否做到嚴(yán)格有效？

此外，農(nóng)村的自建房要不要繳？擁有多套房的，會(huì)不會(huì)甩賣房產(chǎn)，進(jìn)一步壓低房價(jià)？如果商業(yè)性公寓、出租屋也要繳的話，那么，會(huì)不會(huì)推高租金？這些問題都直接關(guān)系到公眾的切身利益。

但問題的關(guān)鍵，還是在于公平。這就像個(gè)人養(yǎng)老金一樣，大家真正想要的就是公開、公正、公平。