【編者按】國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，我國(guó)居民收入增速“跑贏”GDP，全國(guó)居民人均可支配收入11539元，其中，居民人均工資性收入6585元，比上年同期增長(zhǎng)6.8%。隨著樓市回歸理性，步入健康發(fā)展軌道，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)。同時(shí)，居民收入水平明顯增長(zhǎng)，居民購(gòu)房壓力有所減輕。本期地產(chǎn)周刊聚焦促增收穩(wěn)樓市，探討如何進(jìn)一步推動(dòng)居民收入增長(zhǎng)，促進(jìn)樓市企穩(wěn)復(fù)蘇。

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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)居民人均可支配收入11539元，名義增長(zhǎng)6.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.2%，名義和實(shí)際增速分別快于上年同期1.1和2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，居民人均工資性收入6585元，比上年同期增長(zhǎng)6.8%。一季度GDP同比增長(zhǎng)5.3%，增速比上季度和去年同期分別提高0.1和0.8個(gè)百分點(diǎn)。一季度我國(guó)居民收入增速“跑贏”GDP。

居民增收是擴(kuò)大消費(fèi)的前提，特別是對(duì)于住房這樣的大宗消費(fèi)，穩(wěn)定且有增長(zhǎng)預(yù)期的收入是居民敢于購(gòu)房的關(guān)鍵因素。居民收入增速“跑贏”GDP，意味著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更加惠及居民，將有助于擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模，進(jìn)一步釋放住房消費(fèi)潛力。

自1998年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了20多年的快速發(fā)展，在拉動(dòng)消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重大作用。不過，房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展也帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱現(xiàn)象，房?jī)r(jià)開始一路走高，特別是一線城市的房?jī)r(jià)收入比過大。

所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，是衡量一個(gè)地區(qū)房屋價(jià)格高低和居民購(gòu)買力的重要指標(biāo)。按照國(guó)際慣例，通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3—6倍之間為合理區(qū)間。

住房研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過此輪房地產(chǎn)調(diào)控，100個(gè)重點(diǎn)城市自2020年以來房?jī)r(jià)收入比已連續(xù)4年下降。根據(jù)監(jiān)測(cè)的100個(gè)重點(diǎn)城市來看，2023年房?jī)r(jià)收入比為11.5，相比2022年下滑6.71%，降幅擴(kuò)大2.54個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)收入比為近5年最低水平，但仍超過國(guó)際慣例的合理區(qū)間。

需要指出的是，房?jī)r(jià)收入比并不是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度的唯一指標(biāo)，其他指標(biāo)還有租金收入比、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)速度等。由于各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房?jī)r(jià)收入比并不存在一個(gè)絕對(duì)化的合理區(qū)間。不過，房?jī)r(jià)收入比仍是測(cè)度房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的重要指標(biāo)。如果房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的可支配收入水平，居民的實(shí)際消費(fèi)能力就很難對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成支撐。

在經(jīng)歷4年調(diào)整之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步邁向高質(zhì)量健康發(fā)展軌道。從需求端來看，“房住不炒”政策有效抑制了投機(jī)性住房需求、“因城施策”不斷滿足剛性和改善性合理住房需求、“保交樓”政策也在穩(wěn)步推進(jìn)；從供給端來看，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致部分房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正逐步出清，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在構(gòu)建。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整之中。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況：3月份，在70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體繼續(xù)收窄、同比繼續(xù)下降。一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京持平，上海上漲0.5%，廣州和深圳分別下降0.7%和0.4%；二三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅均與上月相同。

預(yù)計(jì)，隨著房?jī)r(jià)的繼續(xù)調(diào)整和居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比將更趨合理，居民購(gòu)買住房的能力將進(jìn)一步提升，這將直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加，對(duì)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展構(gòu)成重要支撐。同時(shí)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展可以增加居民的財(cái)產(chǎn)性收入，帶來積極的財(cái)富效應(yīng)，進(jìn)而促進(jìn)居民的投資和消費(fèi)，有助于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)過渡和長(zhǎng)期增長(zhǎng)。

（原題為《地產(chǎn)周刊丨居民增收是房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要支撐》）