在住建部會議明確“全力促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)”后，一線城市上海、廣州、深圳的房地產(chǎn)新政組合拳第一時間應(yīng)聲落地。

9月29日晚間，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了當(dāng)日部黨組會議最新要求，深刻領(lǐng)會、深入貫徹黨中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要部署，指導(dǎo)各地有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效，要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購政策。隨后中國人民銀行發(fā)布下調(diào)首套房、二套房貸利率。

“9月29日晚，對房地產(chǎn)市場來說，是一個振奮之夜”，中國房地產(chǎn)報發(fā)布的快評寫道，這是快速落實9月26日中央政治局會議對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策部署的“一盤棋”行動。

監(jiān)管層話音落地，一線城市紛紛響應(yīng)。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》（簡稱《通知》），在調(diào)整住房限購的同時，優(yōu)化信貸政策、調(diào)整住房稅收政策，并自2024年10月1日起施行。

緊跟上海步伐，廣州和深圳也在同日夜間發(fā)布政策，落實“調(diào)整住房限購政策”等具體行動。

其中，廣州官宣取消居民家庭購買住房各項限購政策，成為一線城市中首個全面退出住房限購政策的城市。深圳則出臺文件，明確優(yōu)化分區(qū)住房限購政策，且商品住房和商務(wù)公寓取消限售。此外，優(yōu)化個人住房貸款政策、調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限。

業(yè)內(nèi)人士指出，9月29日晚上，住建部、央行密集部署限購調(diào)整、按揭利率調(diào)整新政，一線城市紛紛調(diào)整限購、限貸和稅收政策，目的就是在被稱為樓市“銀十”的十月份來臨之際，也是今年最后一個季度來臨之際，帶動樓市預(yù)期和交易量提振，為全年增長目標(biāo)貢獻(xiàn)主力軍的作用，為止跌企穩(wěn)發(fā)揮基本盤的作用。

一線城市優(yōu)化住房限購政策，廣州全面取消限購

廣州成為本輪調(diào)控中第一個全面取消限購的一線城市。

9月29日晚間，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知，明確取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策。

本次限購政策調(diào)整后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，經(jīng)過2023年底和2024年初兩次限購政策松綁，廣州的限購政策已經(jīng)相對寬松。廣州在一線城市中能級、行政地位相對較弱，對資金、投資需求的吸引力，弱于北上深，廣州松綁限購的影響，相比北上深要小一些。加之今年以來廣州二手房價在熱點城市中跌幅居前，廣州完全退出限購在情理之中。

上海和深圳則有針對性地優(yōu)化調(diào)整住房限購政策。其中，上海縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房的社保年限，即繳納社保年限從原來的“滿3年”調(diào)減到“滿1年”。同時，針對居住證落實購房支持政策，賦予居住證更多購房權(quán)益，對持有《上海市居住證》滿3年、且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值的居民家庭，可享受滬籍居民家庭購房待遇。此外，為更好實現(xiàn)產(chǎn)城融合、職住平衡，上海針對臨港新片區(qū)落實增加1套購房資格的政策。

深圳則分區(qū)優(yōu)化住房限購政策。深圳戶籍家庭和單身保持原有限購政策的基礎(chǔ)上，在外圍區(qū)域可再購買1套住房。其次，非戶籍繼續(xù)限購1套，但在中心區(qū)買房需要1年社保，原來則需要3年社保，買房的門檻大幅度降低。對于鹽田區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)等區(qū)域新政明確已經(jīng)不需要1年社保的要求。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在目前市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵時期，需要持續(xù)發(fā)揮好政策的調(diào)整優(yōu)化和引導(dǎo)功能。一線城市住房政策的調(diào)整將有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，提升房地產(chǎn)市場信心，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

二套房最低首付比例20%，調(diào)整住房稅收政策

一線城市也紛紛響應(yīng)監(jiān)管層優(yōu)化信貸政策。

上海新政明確，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%（實行差異化政策區(qū)域為臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區(qū)全域）。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，這次上海將首套房首付比例一步降到15%，釋放對剛需買家的友好姿態(tài)。此外，將二套房首付比例下降一成，進(jìn)一步降低購房門檻。相對而言，二套房首付比例下調(diào)幅度大于首套房，對于改善需求者而言有較高吸引力。并且“9.24”發(fā)布會上央行釋放寬松貨幣政策信號，未來降息可能性非常大。降首付+降息的組合可以有效降低月供壓力和置業(yè)總成本。

深圳也不例外，深圳在優(yōu)化個人住房貸款政策方面提及，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為20%。深汕特別合作區(qū)首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為15%，取消利率下限。

此外，在調(diào)整住房稅收政策方面，上海和廣州均提及將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

業(yè)內(nèi)人士指出，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。這一條是市場非常期待的，大量的以舊換新需求市場現(xiàn)實存在，但是購房者換房成本高，尤其是交易稅費高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市場盤活。

業(yè)內(nèi)人士指出，增值稅征免年限調(diào)整，將縮短賣家持有時間，降低交易時間成本。

此外，此次上海明確“及時取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策”，和此前北京“適時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”的導(dǎo)向一致。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，普通住房標(biāo)準(zhǔn)退出，對于增值稅和個稅的減負(fù)具有積極作用，因為這兩個稅的征收與普通住房標(biāo)準(zhǔn)有掛鉤。此次房地產(chǎn)政策后，若財政稅收部門在此基礎(chǔ)上調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅費政策，將有望減輕增值稅繳納和個稅繳納負(fù)擔(dān)。初步預(yù)計，對于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面積超144平方米的住房等，都有望獲得較好的減稅效應(yīng)。

新政出臺有助于提振市場信心和穩(wěn)定預(yù)期

盧文曦指出，最近幾天市場氛圍相當(dāng)好，管理層高頻次釋放積極信號，資本市場一改前期低迷，地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮，樂觀情緒又開始回歸。此次，一線城市進(jìn)一步優(yōu)化樓市政策會釋放較多市場需求，一部分已經(jīng)處于談判中的客戶或加速做決策的步伐。黃金周的樓市表現(xiàn)值得市場期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩(wěn)，四季度成交量有望走出翹尾行情。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次一線城市全方位出臺政策，充分體現(xiàn)了在持續(xù)降低購房成本、激活潛在購房需求、助力改善型住房需求釋放等方面的導(dǎo)向。從短期來看，臨近十一長假，政策出臺有助于提振市場信心和穩(wěn)定預(yù)期，對于十一長假新房和二手房市場的看房、促銷和交易等都會產(chǎn)生較為積極的作用。從中長期來看，隨著各類政策效應(yīng)的釋放，購房市場將持續(xù)向好發(fā)展，其對于鞏固今年既有的房地產(chǎn)市場復(fù)蘇態(tài)勢、促進(jìn)住房交易市場活躍具有積極的作用。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，隨著市場交易的活躍，供求關(guān)系將更加趨于平衡和健康。其將積極促進(jìn)購房消費市場活躍，對于剛性和改善性購房需求的釋放具有積極的作用，助力消費環(huán)節(jié)健康發(fā)展。也有助于更好促進(jìn)房企去庫存、二手房房源消化等工作，對于促進(jìn)房屋供給端的優(yōu)化具有積極作用。總結(jié)來看，兩者結(jié)合在一起，將積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系再均衡，同時積極吻合“盤活存量優(yōu)化增量”的政策導(dǎo)向。