中國金融網(wǎng)首席金融觀察員 汗青

在 2025 年政府工作報告中，房地產(chǎn)首次被置于 "有效防范化解重點領域風險" 的首位，并首次將 "穩(wěn)住樓市" 寫入總體要求。這份報告不僅延續(xù)了中央經(jīng)濟工作會議 "止跌回穩(wěn)" 的基調，更通過三大突破性政策，勾勒出房地產(chǎn)市場從短期救急到長期轉型的完整路徑。

需求端：因城施策打開政策工具箱

報告提出 "因城施策調減限制性措施"，這意味著地方政府在限購、限貸等政策上擁有更大調整空間。數(shù)據(jù)顯示，2024 年重點城市新房銷售面積同環(huán)比均出現(xiàn)下跌，政策調整緊迫性凸顯。專家指出，一線城市或率先放寬郊區(qū)限購，二線城市將加大購房補貼力度，三四線城市則聚焦公積金政策優(yōu)化和交易費用減免。這種差異化策略既能避免 "一刀切" 的副作用，又能精準釋放 1.2 億新市民和 2.8 億城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的改善需求。

值得關注的是，貨幣政策的 "適度寬松" 基調為需求端提供了有力支撐。若 LPR 累計下調 50 個基點，居民房貸利率有望降至 4.5% 以下，直接降低購房成本。結合存量房貸利率下調空間，預計可釋放萬億級消費潛力。

供給端：存量革命破解結構性困局

報告突破性提出 "在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權"，這被視為化解 7.5 億平方米商品房庫存的關鍵一招。過去一年，多地因收購價格爭議導致庫存消化受阻，此次政策調整后，地方政府可根據(jù)實際情況靈活定價，并將收購房源用于保障性住房、人才公寓甚至文旅項目。專家測算，若 2025 年完成 150 萬套存量房收購，可帶動超 2000 億元資金流轉，顯著緩解房企流動性壓力。

土地政策同步優(yōu)化，通過 "合理控制新增用地供應" 和 "盤活存量用地" 雙管齊下，有望將土地去化周期從當前的 2.1 年縮短至 1.5 年。廣東等地已率先發(fā)行 307 億元專項債用于土地收儲，這種 "政府主導 + 市場參與" 的模式，正在重構房地產(chǎn)市場的供需平衡。

品質端：好房子標準重塑行業(yè)生態(tài)

"安全、舒適、綠色、智慧" 的 "好房子" 標準首次寫入報告，標志著住房建設進入質量革命新階段。住建部數(shù)據(jù)顯示，全國已有 297 個城市開展城市體檢，山東、湖北等地已出臺高品質住宅標準。未來，新建商品房將強制配備智能家居系統(tǒng)、綠色建材應用率超 70%，老舊小區(qū)改造將納入智慧社區(qū)建設。這種供給側升級不僅能滿足居民對美好生活的向往，更能創(chuàng)造年均萬億級的增量需求。

值得注意的是，"好房子" 建設與城市更新深度融合。2025 年計劃完成 2000 年底前建成的老舊小區(qū)改造任務，通過加裝電梯、完善配套等措施，提升存量住房價值。這種 "以舊換新" 模式預計可激活 1.5 萬億元二手房市場流動性，形成 "新房銷售 - 舊房置換 - 保障房供給" 的良性循環(huán)。

風險端：系統(tǒng)性防控筑牢安全底線

報告明確 "有效防范房企債務違約風險"，通過融資協(xié)調機制、預售資金監(jiān)管等措施，將風險控制在項目層面。數(shù)據(jù)顯示，2024 年房企境內外債券到期規(guī)模達 1.2 萬億元，政策工具箱中的再貸款、債務置換等工具將有效緩解兌付壓力。同時，4.4 萬億元專項債額度中，土地收儲和存量房收購占比有望提升至 30%，為地方政府化解隱性債務提供新路徑。

這種 "風險切割 + 市場化出清" 的策略，既避免了行業(yè)硬著陸，又為優(yōu)質房企騰出發(fā)展空間。專家預測，2025 年房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步提升，TOP50 房企市場份額有望突破 60%。

這些政策組合拳的背后，是中國房地產(chǎn)從 "高周轉" 向 "高質量" 轉型的深刻變革。通過需求端精準滴灌、供給端結構性改革、品質端價值重構和風險端系統(tǒng)防控，中國正在構建 "人、房、地、錢" 協(xié)同發(fā)展的新機制。這種轉型不僅將為 2025 年經(jīng)濟增長貢獻 2.5 個百分點，更將為房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展奠定制度基礎。當 "住有所居" 與 "住有優(yōu)居" 實現(xiàn)有機統(tǒng)一，中國房地產(chǎn)才能真正走出周期性波動，迎來高質量發(fā)展的新紀元。