本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：阿力米熱

“經(jīng)過了漫長(zhǎng)的等待，終于放貸了，首套房商貸2.7%的年化利率也終于確定下來了，比5年以上公積金利率2.85%還要低出不少?！毙∪R在社交媒體上分享稱，10月份在廣州某銀行辦理的90萬(wàn)商業(yè)貸款，終于在11月中旬批復(fù)了。

在評(píng)論區(qū)下，不少網(wǎng)友都分享著自己貸款的經(jīng)歷?！?0月底辦下來了2.85%”“趕在政策出來之前批的貸款，給了2.9%的房貸利率”……

可是，這樣的優(yōu)惠利率并沒有持續(xù)多久。近期有多家廣州的銀行接到通知，從11月7日起，廣州新增房貸利率統(tǒng)一調(diào)整為最低3%。對(duì)此，時(shí)代周報(bào)記者向廣州多家銀行求證，該消息屬實(shí)。

低成本、低利率，一度是公積金的最大優(yōu)勢(shì)，如今其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)被削弱。今年以來，隨著商業(yè)貸款（簡(jiǎn)稱“商貸”）利率的持續(xù)下調(diào)，很多城市的首套房商貸利率步入“2字頭”。這就意味著，它與公積金貸款利率之間的利差已經(jīng)接近，甚至產(chǎn)生“倒掛”。

面對(duì)于此，住房公積金的爭(zhēng)議愈發(fā)強(qiáng)烈：商貸利率優(yōu)勢(shì)越來越大，公積金貸款還“香”嗎？即將進(jìn)入2025年，公積金貸款利率會(huì)不會(huì)再次下調(diào)？

當(dāng)前，住房貸款主要有公積金貸款與商貸兩種方式。前者注重社會(huì)福利、減輕購(gòu)房者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，不以盈利為目的，后者則注重經(jīng)濟(jì)效益。

商貸利率定價(jià)方式采取“LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）+加點(diǎn)”的形式；公積金貸款利率根據(jù)基準(zhǔn)利率來進(jìn)行調(diào)整，不隨LPR變動(dòng)。相比于商貸，公積金貸款額度有限，審批受各地政策差異影響。

一般情況下，商貸利率要高于公積金貸款利率。因此，低利率是公積金貸款的優(yōu)勢(shì)，從此前的數(shù)據(jù)看，兩者的利差大致保持在兩個(gè)百分點(diǎn)的利差。

然而，到了2024年，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)逐漸削弱。

10月21日，央行宣布下調(diào)LPR。其中，1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，均較此前下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。至此，年內(nèi)5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)了60個(gè)基點(diǎn)，從年初的4.2%下調(diào)至當(dāng)前的3.6%。

若按照本金100萬(wàn)元的貸款、30年期等額本息方式計(jì)算，在年初，利息總額為760461.83元，月供為4890.17元。當(dāng)LPR下降至3.6%之后，利息總額為636723.26，月供為4546.45元。

換句話說，相較于年初，全部利息大約節(jié)省12.3萬(wàn)，月供減少343元左右。因此，本輪降息也被不少人稱之為“史上最低”。

住房貸款 圖源：圖蟲創(chuàng)意

在寬松樓市政策下，各地新發(fā)房貸利率跟隨LPR下調(diào)。在一線城市中，北京、上海、深圳首套房商貸利率為3.15%，廣州的房貸利率為3.0%。

公積金貸款方面，今年5月，中國(guó)人民銀行發(fā)布通知，將5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率從原本的3.1%下調(diào)至2.85%。這就意味著，房貸利率與公積金貸款利率利差已明顯縮小，削弱了公積金其作為“福利”的吸引力。

更重要的是，若持續(xù)降息，甚至可能會(huì)出現(xiàn)房貸利率倒掛現(xiàn)象，購(gòu)房者自然會(huì)選擇流程更簡(jiǎn)單、額度更高的商貸，從而公積金的資金池或?qū)⒚媾R流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴時(shí)代周報(bào)記者，房貸利率倒掛現(xiàn)象或?qū)⒁l(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

具體而言，為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，部分銀行可能會(huì)采取進(jìn)一步下調(diào)貸款利率的策略，此類行為若演變?yōu)閻盒愿?jìng)爭(zhēng)，或?qū)⒋偈广y行放寬貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而加劇不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，過低的房貸利率可能會(huì)讓購(gòu)房者期待更多的利率下降，進(jìn)而選擇推遲購(gòu)房決策，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

“此外，公積金貸款利率通常較低，具有普惠性，當(dāng)商業(yè)貸款利率低于公積金貸款利率時(shí)，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)減弱，這可能會(huì)引發(fā)對(duì)公積金制度存廢的爭(zhēng)議和重新評(píng)估?！标P(guān)榮雪說道。

若將時(shí)間線拉長(zhǎng)，公積金貸款與同期LPR的利差出現(xiàn)明顯收窄。

2020年，5年以上公積金貸款利率為3.25%，5年期以上LPR為4.65%，相差1.4個(gè)百分點(diǎn)。而2024年10月21日開始，5年以上公積金貸款利率為2.85%，5年期以上LPR分別為3.6%，僅相差0.75個(gè)百分點(diǎn)。

除了利差收窄之外，公積金利率調(diào)整的頻率也較低，所以市場(chǎng)上仍有不少疑問，公積金貸款利率是否有進(jìn)一步下調(diào)的動(dòng)力？

據(jù)了解，自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR后，5年期以上LPR已累計(jì)調(diào)降125個(gè)BP，期間各城市的浮動(dòng)加點(diǎn)數(shù)也有不同程度的降低。與此同時(shí)，5年期以上公積金貸款利率自2019年以來，僅調(diào)降2次共40個(gè)BP。

究其原因，公積金貸款的調(diào)整窗口并不與LPR掛鉤，且全國(guó)的公積金實(shí)行“因城施策”，由各個(gè)地級(jí)市、縣的公積金中心自行管理，彼此之間資金不互通，無法統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。因此，公積金貸款利率的調(diào)整更為復(fù)雜。

房地產(chǎn)市場(chǎng) 圖源：圖蟲創(chuàng)意

不過，隨著房貸利率進(jìn)一步下探，在多位受訪專家看來，公積金貸款利率根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)或?qū)⑾抡{(diào)。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴時(shí)代周報(bào)記者，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于筑底的重要階段，購(gòu)房成本的降低是助力房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的重要舉措之一，預(yù)計(jì)公積金貸款利率也有望迎來下降，進(jìn)一步降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，帶動(dòng)購(gòu)房需求釋放。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，下一步需要下調(diào)公積金存款利率，來驅(qū)動(dòng)公積金貸款利率下調(diào)，從而保持商貸和公積金貸款的利差。

李宇嘉分析稱，LPR下調(diào)是有規(guī)律的，一定是政策利率帶動(dòng)LPR下調(diào)的，LPR下調(diào)驅(qū)動(dòng)按揭利率下調(diào)。“這就意味著，如果商貸利率進(jìn)一步下調(diào)，未來公積利率肯定要跟進(jìn)。但我認(rèn)為，公積金利率跟進(jìn)的前提是公積金的存款利率也要下調(diào)，從而來驅(qū)動(dòng)公積金貸款利率下調(diào)?！?/p>

具體下調(diào)幅度會(huì)是多少？上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員任濤在接受中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)采訪時(shí)指出，個(gè)人住房公積金貸款利率至少還應(yīng)再下調(diào)80BP。

至于商貸利率會(huì)否進(jìn)一步下調(diào)，上海易居地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著市場(chǎng)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，進(jìn)一步下調(diào)的可能性減小。例如廣州已主動(dòng)將商貸利率適度上調(diào)，以緩解商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率倒掛的問題?！白钪匾氖?，也要立足于明年房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，并將下調(diào)房貸利率作為激活買房需求的重要手段?！?/p>