來源：雪球App，作者： 人人共享鄭榮南，（https://xueqiu.com/2684655177/198357028）

從封頂開始，中國的房子到底可以撐多少年？

70，50，30？

你錯了，大部分撐不過20年。

這個結(jié)果顯然不可思議，可事實證明的確如此，中國修建于90、00年代的房子已經(jīng)不可阻擋地走向了衰敗。當(dāng)然這里的”撐“指的不是房子塌了，不能住了，而是居住體驗已經(jīng)跌破人們的預(yù)期。

拿北京的老房子舉例，典型有幾個特征。

1、垃圾處理失控，打掃和清潔處于癱瘓狀態(tài)。

2、樓道門禁被破壞，樓道貼滿標(biāo)簽無人管理

3、公共場所被私自占用，擺放雜物等

4、綠化雜草叢生，狗屎成堆，綠化帶停滿私家車

5、電梯使用壽命達(dá)到極限，但還沒有有效解決方案

有人說，這些還是問題？聘請一家品牌物業(yè)不就行了嗎！至于電梯翻新，也簡單，家家戶戶出點兒錢找一家電梯公司……

這是局外人說的話，如果你現(xiàn)在身處20年以上的小區(qū)中，你完全不會這么說，毫不夸張地講，90%的小區(qū)都無法解決這樣的事情。

小區(qū)走向衰敗，是無法阻擋的。

1

靈魂還是金錢

前段時間，一個老同學(xué)就被此事折磨得睡不著覺。在幾度周折后，最終選擇在疫情過后換房，按她的話講，自己縱使有回天神功，也無濟(jì)于事。

這位老同學(xué)是海淀某科技公司高管，5年前選擇在海淀以高價6萬/平米，買了一套90年代的二手房，完全是出于房子的學(xué)位價值，自己的通勤時間也比較短。

但這5年來，每天被小區(qū)問題折磨，已經(jīng)深感疲憊。例如自己每天乘坐的電梯，每次到達(dá)一層的時候都要“咯噔”晃一下，心驚膽戰(zhàn)。電梯已經(jīng)幾十年了，真擔(dān)心哪天咯噔一下就掉到負(fù)一層。

小區(qū)綠化更是慘不忍睹，5年前下樓還能看到郁郁蔥蔥的草坪，但這幾年小區(qū)里突然狗養(yǎng)的多了，草坪里都是狗屎，無人打理。還有禿了的地方，則是業(yè)主帶孩踢球、游戲的杰作。

防盜門形同虛設(shè)，隔三差五就被人搞壞，溜進(jìn)來貼小廣告噴電話號碼的人。自己有一次還逮住一個，大吵了一架，結(jié)果貼小廣告的變本加厲，自己門口的鞋子還被偷走一只。

這位老同學(xué)不是沒做過努力，身為高管平時強勢，哪能受得了這氣。于是準(zhǔn)備組織業(yè)主們準(zhǔn)備引入一線品牌物管，換裝電梯，為此還成立了“拯救社區(qū)行動小組”。

為此她找了小區(qū)里幾個有號召力的熱心業(yè)主成立了“業(yè)委會”，召開業(yè)主大會，討論相關(guān)事宜。然而這一步，用她的話來講，就已經(jīng)“折了半條命”。

每次開業(yè)主大會，一半業(yè)主都無法參加?；径荚谕泼?，要么是家里孩子開家長會，要么公司加班，要么家里老人生病，總之，能不來就不來。

最后采取一棟樓一個代表的方法，終于開展了工作，在經(jīng)過2天的交流后，討論的結(jié)果讓人失望。

小區(qū)一直以來物業(yè)費都是1塊3毛錢，在當(dāng)年定價的時候還算北京四環(huán)比較貴的，附近小區(qū)中基本都是這個水平。然而這樣的物業(yè)費，當(dāng)下的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)算是靠譜的。

換句話說，如果想換物業(yè)，按照現(xiàn)在的費用，根本請不來一線品牌，只能找一些服務(wù)更少的地痞公司。隔壁小區(qū)前幾年因為物業(yè)更換，還發(fā)生了物業(yè)和業(yè)主互毆事件，還登上了報紙。

破解之法唯有提高物業(yè)費。還有換電梯，需要提取公共維修基金。提取維修基金需要在業(yè)委會的基礎(chǔ)上，2/3的業(yè)主投票同意才可以進(jìn)展。

涉及金錢，就是觸及靈魂。

拿提高物業(yè)費這件事來說，天王老子都無法推動。

有的業(yè)主的房子是出租的，自己也不住，物業(yè)好壞跟自己有什么關(guān)系？甚至有位業(yè)主說，電梯咯噔一聲挺好的，說明到了一樓，已經(jīng)習(xí)慣了。還有業(yè)主說，自行車放在外面多不安全呀，樓道里挺好的。

有的業(yè)主還說，換電梯干啥，自己住在3樓，每天還靠這個健身鍛煉身體，電梯用不到。

這位老同學(xué)，拿著投票箱，每天帶著業(yè)委會伙伴挨家挨戶組織投票。最后發(fā)現(xiàn)，每個業(yè)主對居住環(huán)境的需求根本不同，有的愿意花3塊、甚至5塊，改善環(huán)境，有的分文不掏，認(rèn)為現(xiàn)在的環(huán)境已經(jīng)很不錯了。

而且不掏錢的人，沒有任何懲罰，小區(qū)改善與否他們都是獲利方，而那些花了錢，想去為社區(qū)做貢獻(xiàn)的業(yè)主，反而成了虧損方。這個根本矛盾無法解決，最后大家反目成仇，開始怪這位老同學(xué)：

憑什么？

這讓我想到了一本講“公共關(guān)系”，書中的一段話?！叭魏喂操Y源，或者公共福利的可持續(xù)發(fā)展，取決于惡人的數(shù)量，一小部分惡人的錯誤，要靠一大部分好人去買單，在長期不公平的影響下，久而久之，公共關(guān)系破裂。”

舉個例子，有的業(yè)主為了方便，在社區(qū)草坪上和自家小孩兒踢球，草坪禿了，還得大家去籌錢種植。有的業(yè)主帶著家里的狗，到處拉屎撒尿，臭氣熏天，還得大家去請物業(yè)去處理。

最后，誰還愿意呆在這種環(huán)境下？

這位老同學(xué)得出的總結(jié)是，要想改善生活條件，就要努力賺錢，不斷換新房子住，或者拼了老命換一套豪宅，類似于上海灘的湯臣一品那種，十幾年房子和小區(qū)環(huán)境，煥新如初。

我打趣道，房子能買得起，物業(yè)費你可真交不起。

2

無法破解

不可否認(rèn)，在一線核心城市的北京，老社區(qū)都能面臨這樣的窘境，何況往下數(shù)的二三四五線，乃至縣城的社區(qū)？

而且值得注意的是，快速折舊的小區(qū)大概率存在在高層類型的住宅區(qū)中。中國又是世界為數(shù)不多，以高層為主要居住類型的國家。如果你關(guān)注樓市，你會發(fā)現(xiàn)高層住宅已經(jīng)大面積在縣鎮(zhèn)中出現(xiàn)。

前段時間就有一個縣城的讀者問我，為什么我們縣城的人都愛買高層，而大城市的購房者反而喜歡底層小洋房？

我一時沒答上，詢問了幾個讀者朋友后，大概的結(jié)論是，大家在縣城沒怎么見過高層住宅，帶電梯的高層住宅高級，有面子。

而在開發(fā)商那邊的解釋是，地方批地太節(jié)制。能在一片土地上能創(chuàng)造出更多收益的，只有垂直發(fā)展，能蓋幾層算幾層，地下也得掏空，能挖多深算多深。反正創(chuàng)造出來的空間都有人買單。

所以這幾年，在2015年起步的大浪潮助推下，一夜之間，全國各地出現(xiàn)了大批大型高層住宅區(qū)。

當(dāng)然這些大型高層住宅區(qū)，也有一定的優(yōu)勢。例如可以借助社區(qū)優(yōu)勢，做一個大型的廣場、噴泉夜景、兒童游樂場等等。

但是問題也同樣出現(xiàn)了，物業(yè)是否有能力將最初的樣貌維持下去？

答案大概率是否定的。

中國大部分社區(qū)的物業(yè)管理費用，一經(jīng)交房，就相當(dāng)于定了標(biāo)簽，雷打不動。但隨著時間的推移，通貨膨脹下，房價上漲，物價上漲，工資上漲，矛盾會越來越激化。

10年前一個保安的工資可能一個月是2000元，那時候這個保安非常幸福，每天按時上班下班，給大家問好，但10年后這個保安的工資依然是2200元，他還會笑臉相迎嗎？他肯定對這個工作充滿厭惡。

所以大家知道為什么倫敦有百年建筑之稱，美國也能走完80年歷程，香港高層密集，人滿為患，小區(qū)環(huán)境依然井井有序，是因為國外的物業(yè)費會隨時間調(diào)漲，而且有屬于自己的市場體制和行情?，F(xiàn)在的香港物業(yè)費，高達(dá)北上廣深的5-10倍，一般人根本無法想象。

但這時候讓業(yè)主集體給物業(yè)漲價30%可以嗎？這拿我老同學(xué)的話來講，“你會被社區(qū)所有人當(dāng)作叛徒，信不信給你門上貼條子？”

所以此事無解。

高層因為人口密度大，公共空間和設(shè)施使用率高，會致使整個社區(qū)的折舊率加速，同時因為人口多，聲音嘈雜，很難管理，很難成立像樣的業(yè)委會去監(jiān)督物業(yè)水平。

你會發(fā)現(xiàn)，社區(qū)管理的每個環(huán)節(jié)的邏輯都是走不通的。

業(yè)委會基本都是公益，沒有工資，誰愿意去做免費勞動力？

壞人破壞，好人買單，誰能約束壞人行徑？

人們觀點不一，物業(yè)矛盾重重，誰還會堅定繳納物業(yè)費？

業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)下調(diào)服務(wù)水平，更多的業(yè)主拖欠物業(yè)費，繼續(xù)下調(diào)物業(yè)水平，你會發(fā)現(xiàn)這幾年，大部分小區(qū)都在以此惡性循環(huán)走向絕境。這樣的新聞屢見不鮮。

3

能避免嗎

那么未來的購房者，如何規(guī)避這種事情出現(xiàn)自己身上呢？

當(dāng)然至于讓你多賺錢，換豪宅這樣的廢話也沒有理由去說。

首先第一條，買房的時候?qū)ξ飿I(yè)要心知肚明。詢問開發(fā)商物業(yè)管理水平，查詢物業(yè)資質(zhì)，最好找到被服務(wù)5年的社區(qū)，觀察小區(qū)環(huán)境。如果看到小區(qū)里垃圾滿地，小廣告貼滿樓道，這種小區(qū)不要碰。

買新房時，如果兩個樓盤的房價不同，一定不要貪便宜選擇那個物業(yè)費比較低的。

要記得一文價錢一文貨，這是行業(yè)規(guī)則。而且在物業(yè)費用一經(jīng)敲定終身不變的情況下，隨著時間推移，物業(yè)管理水平會成為未來房價的增益部分。在房價增值面前，物業(yè)費不都是毛毛雨嗎？

第二條，關(guān)心一下社區(qū)素質(zhì)。

我有一個親戚的小區(qū)是大學(xué)家屬樓，住戶一多半都是教師。所以在對待公共空間和設(shè)施的管理層面，有一定的自我約束力。

當(dāng)初在更換電梯時，幾個老教授出面，從成立業(yè)委會，完成業(yè)主大會，投票選擇，引入一線品牌物業(yè)，只花費了半年時間。因為大家都懂得，小區(qū)環(huán)境維護(hù)好了，到時候房價增值，永遠(yuǎn)有自己一份。

當(dāng)然大學(xué)教師家屬社區(qū)并不多。你也不可能買房時輕松找到這樣標(biāo)簽鮮明的社區(qū)。所以得多花功夫去詢問，例如去小區(qū)門口的保安遞一包煙，問問小區(qū)拒交物業(yè)費情況，小區(qū)日常有沒有業(yè)主矛盾，養(yǎng)狗的業(yè)主牽繩嗎？

第三條是資金允許的情況下，盡量不要買小開發(fā)商建的大型住宅區(qū)，還有農(nóng)村回遷房和高低配住宅。

大型住宅區(qū)需要成熟的建設(shè)體系和運營規(guī)則，包括物業(yè)的引入也要較強的資金品牌實力，這一切都注定大部分小型開發(fā)商無法駕馭。所以尤其是四五線城市的大型高密度住宅區(qū)，很容易加速淪為貧民窟。

這不是危言聳聽。

提及農(nóng)村回遷房，并不是對農(nóng)村回遷房有顏色視角。而是絕大數(shù)回遷房，都存在著自己的特有生態(tài)。例如把樓道當(dāng)作儲物間的，還有在樓道里燒飯的，樓道里塞滿電動車。把公共設(shè)施據(jù)為私有的案例常在。這對房產(chǎn)未來的價值影響很大。

所謂高低配，就是在高端社區(qū)中，強制開發(fā)商配建保障房。近幾年，因為政策因素，這樣的住宅很多。為什么不能買？

是因為高低配住宅類型的業(yè)主財富分化很大，卻共用一套物業(yè)服務(wù)和公共設(shè)施，階級矛盾會長期存在。

去年北京，一個高低配住宅區(qū)還出現(xiàn)了“暴力推墻”事件，原因是物業(yè)為了平衡利得關(guān)系，在社區(qū)中間架了一道“柏林墻”，為了隔離別墅和高層業(yè)主的公共設(shè)施。

高層業(yè)主受不了，聯(lián)合起來一夜之間把墻推翻了。為此還大打出手，無法和解。

一邊說，我房子8萬一平米，你4萬一平米，你憑什么用我們辛苦買的綠地？

另一邊說，你8萬一平怎么了？小區(qū)是大家共有的，只要在一個社區(qū)，公共的東西我都能用！

一個和尚挑水喝，兩個和尚抬水喝，三個和尚沒水喝，這個道理大家都懂，那么一千、兩千個和尚呢？

大家只不過是想要一個能快快樂樂，長期居住的家而已。這一天能到來嗎？